平安证券：地产杂谈系列之六十：如何看低能级区域楼市走向？

投资要点2020-2021年拿地下沉至低能级城市、二线郊区，制约房企毛利率表现：由于2020、2021年楼市地市成交火热，叠加2021年22城推出集中供地、一二线核心区容量有限、土拍“僧多粥少”等，部分基本面、发展前景相对较好的三四线城市及二线郊区，承接房企拿地外溢需求，尤其长三角、大湾区都市圈城市。根据中指院数据，2020、2021年全国300城中三四线城市土地成交宗数占比不降反升，典型二线城市成交地块亦多在外围郊区。期间二线城市下属郊区、县级市、甚至三四线城市不乏高价地拍出，叠加彼时拍地不乏“竞自持”等出让要求进一步抬高房企拿地成本，而后楼市遇冷下房企被迫“以价换量”，压制房企利润率表现。典型城市郊区库存累积且去化周期较长，预计止跌滞后于核心区改善板块及好产品。根据中指院数据，典型城市郊区平均去化周期均长于主城区，面临更长调整周期。从各地收储公告及落地项目看，一线城市中，广州近期收储范围从此前远离市区的增城等区扩大到全市范围；二线城市中收储主阵地不乏在库存较高的郊区，如青岛即墨区、武汉黄陂区、天津滨海新区等地项目。我们认为高库存的郊区去库存，一是需要进一步以价换量，以“高性价比”换...