平安证券：宏观深度报告：房地产止跌回稳，现状、基础与再思考

本文详细梳理了截至2024年9月本轮房地产各项相关指标的调整程度，进而从房地产止跌回稳传导链条、房地产长期潜在需求测算、居民购房能力与成本变化测算三个角度，综合判断中国房地产是否具备了止跌回稳的客观基础，并指出当前制约房地产止跌的主要堵点。一、中国房地产调整的现状。2021年以来中国房地产市场经历剧烈调整，截至一揽子政策出台前的2024年9月：1、住宅年化销售面积较2021年减半至7.7亿平方米，回到2009年之前水平。2、70个大中城市二手住宅价格下跌15%、部分大城市局部出现30%甚至更大跌幅，新房和一线城市价格相对坚挺。3、房地产开发投资较2021年下降约三成至年化10.1万亿人民币，回到略低于2016年的水平，其中土地购置费的占比抬升，土地市场“量跌价涨”，反映出地方出让地块质量提升。4、住宅已在绝对意义上处于去库存状态，但广义库存去化周期持续拉长，房地产销售疲软引致库存压力累积。二、房地产止跌回稳的基础。1、房地产止跌回稳的起点是房地产销售增速企稳回升，通过量的回升带动房价和投资的企稳，大约存在4个月的领先滞后关系。2024年6月以来住宅销售面积同比跌幅收窄，将带动10月以后...