国联证券：政策效果显现 10月房产市场销售边际改善

国联证券发布研报称，根据国家统计发布2024年1-10月份全国房地产基本情况报告来看，销售面积、销售金额、竣工面积同比降幅均有所收窄。投资端，房企拿地仍处于历史低位水平，开发投资和开工面积或持续筑底，随着政府化债和收储的推进，竣工面积有望逐步企稳。9月底以来，房地产利好政策频出，市场信心得到一定提振，销售有所回暖。展望未来，11月13日，财政部等发布住房税费调整政策，直接降低居民购房成本，或助力市场维持热度，叠加年底房企业绩冲刺，销售端有望持续修复。

国联证券主要观点如下：

行业事件

国家统计局发布2024年1-10月份全国房地产市场基本情况报告。1-10月房地产商品房销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、竣工面积分别为77930万平方米/76855亿元/86309亿元/61227万平方米/41995万平方米，同比变化分别为-15.8%/-20.9%/-10.3%/-22.6%/-23.9%。整体来看，销售面积、销售金额、竣工面积同比降幅均有所收窄。

投资端：开发投资筑底震荡，竣工面积降幅收窄

2024年1-10月累计全国房地产完成开发投资86309亿元，同比变化-10.3%，相较于1-9月同比降幅走扩0.2pct。累计房屋新开工面积61227万平方米，同比变化-22.6%，降幅较1-9月走扩0.4pct。累计房屋竣工面积41995万平方米，同比变化-23.9%，同比降幅较1-9月收窄0.5pct。土地市场方面，根据中指院数据，10月当月全国300城宅地成交面积为3581万平方米，同比变化-25.5%。房企拿地仍处于历史低位水平，开发投资和开工面积或持续筑底，随着政府化债和收储的推进，竣工面积有望逐步企稳。

销售端：政策效果显现，销售有所回暖

2024年1-10月，全国累计商品房销售面积77930万平方米，同比变化-15.8%，累计同比降幅较1-9月收窄1.3pct。1-10月累计全国商品房销售金额76855亿元，同比变化-20.9%，累计同比降幅较1-9月收窄1.8pct。10月单月商品房销售面积7646万平方米，同比变化-1.6%，降幅环比收窄9.4pct；商品房销售金额7975亿元，同比变化-1.0%，降幅环比收窄15.3pct。自9月26日政治局会议上首次提出“止跌回稳“以来，地产利好政策频出，政策效果在10月数据中得到体现。

资金端：到位资金持续改善，销售回款边际修复

2024年1-10月累计房地产开发企业资金来源为87235亿元，同比变化-19.2%，同比降幅较1-9月收窄0.8pct，降幅连续7个月收窄。2024年10月当月房地产开发企业资金来源为8337亿元，同比变化-10.8%，同比降幅较9月当月收窄7.7pct。分来源来看，1-10月累计定金及预收款、个人按揭贷款同比分别变化-27.7%、-32.8%，降幅较1-9月分别收窄2.1pct、2.1pct。随着土地收储、存量房收储的逐步落地，房企资金状况有望得到改善。

标的方面：建议关注重点布局一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国(03900)、建发国际集团(01908)、滨江集团(002244.SZ)等；关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家(000560.SZ)等。

风险提示：政策效果不达预期；房企流动性风险加剧；市场信心不及预期。