国泰君安：地产进入新阶段 一线城市国企的优势将开始体现

国泰君安发布研报称，当前，上海率先就取消普宅标准做出了响应，北京跟进，预期后续其他一线城市也将陆续跟进。11月14日财政部等部门联合发布的税收政策中明确了一线城市在取消普宅标准后的税收调整政策，截至11月19日，上海和北京已经取消，广州和深圳尚未提及，将继续跟踪政策的落地情况。地产进入新阶段，调整两端配置的思路，预计资产整合和重组将成为接下来的看点：预计境内债务重组将有提速的可能，这也属于风险化解的范畴，同时，考虑当前人口周期对行业的影响，资源整合将是主流，一线城市国企的优势将开始体现。

国泰君安主要观点如下：

11月18日，上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准。

上海目前执行的普宅标准是2023年12月15日调整之后的版本，即同时满足“五层及以上的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等”和“单套住房建筑面积在144平方米及以下”两个标准的为普通住房。新政下，普宅标准取消，相关税收事项也发生调整，具体包括：1)个人转让住房以转让收入的1%核定应纳个人所得税额，也即原非普住房的个税税率从2%下调至1%;2)个人将购买2年及以上的住房对外销售的，免征增值税，也即取消原非普住房需缴纳的5%差价增值税。另外，新政将于12月1日开始施行。

普宅标准取消带来的个税和增值税减免配合前期的契税优惠，对于交易成本实现有效调降。

针对契税，购买1000万总价的住房，最多可优惠2%的契税，即20万元;针对个税和增值税，出售 1000万元的原非普住房，能够少缴纳10万元的个税，若增值价差为400万元，且持有不少于2年，则能够少缴纳20万元的增值税(400*5%)。以上税收政策，从购房和售房两端同时压降成本，预期能够提振交易的活跃度。

值得注意的是，新政在政策节奏和政策思路上均出现调整。

一方面，与过去市场降温后再出新政的节奏相比，当前政策跟随加速，也即，即便市场还未出现降温，新政也已落地;另一方面，与前期通过限购政策放松以促进刚性需求的释放不同，此次政策直指改善性需求，通过税负成本的调降疏通交易潜在的堵点，也即，政策思路出现调整。

风险提示：

市场需求加速下行。