开源证券：多部门发布加大税收优惠力度公告 或促进改善购房需求释放

开源证券发布研报称，本次三部门公告延续了9月底以来房地产政策宽松导向，是对二十届三中全会提出的完善房地产税收制度的具体说明，财税政策支持房地产市场正在加速兑现。加大住房交易环节契税优惠力度、一线城市增值税解绑普宅标准均能够减少购房成本，土增税预征率统一下调能够缓解房企资金压力，公告从购房者和房企两端稳定市场预期，促进市场止跌回稳。

事件：三部门发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告

2024年11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，包括加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。新政策自2024年12月1日起执行。

开源证券主要观点如下：

加大住房交易环节契税优惠力度，支持居民改善性住房需求

契税层面，本次公告将享受契税优惠的面积界限从90平米调整至140平米，同时对一线城市二套房的契税进行了调降，分别为1%(140平及以下)、2%(140平以上)。契税政策整体覆盖面较广，落地后将进一步降低居民购房的税费成本，促进改善型购房需求释放；同时对于一线城市而言，契税优惠的力度更大，最高降幅可达2个百分点。

一线城市增值税解绑普宅，土增税预征率统一下调0.5pct

增值税层面，明确与取消一线城市普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税，对个人销售已购买2年及以上住房一律免征增值税。此项政策主要是取消了非普宅满两年出售时需缴纳的增值部分5%的税费，一线城市购房成本有望进一步压降。此前北京和上海已明确将落实国家要求，适时取消普宅标准，预计一线城市取消普宅标准政策有望加速落地。

土增税层面，对增值额未超扣除项目金额20%的住宅，仍免征土增税；同时将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，各地还可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，对于土增税预缴制的房企而言，有利于降低现金流压力。调整后，东部地区预征率为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。

投资建议

(1)投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展(600048.SH)、绿城中国(03900)、招商蛇口(001979.SZ)、中国海外发展(00688)、建发股份(600153.SH)、越秀地产(00123)、滨江集团(002244.SZ)、建发国际集团(01908)；

(2)住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股(601155.SH)、龙湖集团(00960)；

(3)二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W(02423)、我爱我家(000560.SZ)。

风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。