平安证券：房地产行业2023年度策略报告：政策锚定格局，铅华洗尽见金

平安观点：回顾：基本面低开低走，信用困局未破。2022年1-10月全国房地产投资同比降8.8%、销售金额同比降26.1%、土地出让金同比降25.8%，投资销售疲软、土地财政“冰封”，基本面低开低走，未见明显好转。成交量缩带动一二手房价格下滑，且逐步向一二线蔓延。到位资金匮乏叠加建安、还款等刚性支出导致部分房企深陷流动性困局，市场（地方政府、金融机构、购房者、地产产业链上下游）对房企交付、还款信心进一步减弱，叠加行业个别事件冲击，围绕房企（尤其是民企）的信用链条遭受极大挑战。2022年出险房企数量增长，新增违约债务余额呈倍数级上升，房企资产负债表并未明显改善。展望：保交付到稳信用，阵痛仍将延续。2022年政策松绑力度持续加大，以时间换空间保交楼及稳信用，年末信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。收入、房价下行预期叠加交付担忧冲淡需求端政策效果，房价下行、需求不足或替代信用风险成为2023年主要挑战，从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，需求端政策宽松仍值得期待。预计2023年销售面积同比下降4.5%、销售额同比下降5.6...